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沁园退款啦?纯属谣传!博弈后的板块均价图看过来

发布时间: 2019-07-11 15:23:27 来源: 互联网 栏目: 国内新闻 点击:

核心提要1、钱江新城、望江新城看齐69800元/㎡,仁恒滨江园料难突破2、板块均价图,从1.9万到6.98万的谱系3、沁园退款纯属谣传,申花均价回调也不靠谱文/住浙网研究员 艾维6月末

 核心提要

1、钱江新城、望江新城看齐69800元/㎡,仁恒滨江园料难突破

2、板块均价图,从1.9万到6.98万的谱系

3、沁园退款纯属谣传,申花均价回调也不靠谱

文/住浙网研究员 艾维

6月末,随着夏天来到,“土拍限房价”的新政也来了。偏偏,新政前后两个“万人摇”保驾护航,热度丝毫没有减退迹象,让人对杭州楼市有点迷惑、茫然,好像一句歌词:借我借我一双慧眼吧,让我把这纷扰看个清清楚楚。

很快,拼图来了。一来就是三块:望江新城的首个纯新盘滨江金地御品备案价批出了6.98万元/㎡,随后滨江西兴板块的时代滨江悦首开,毛坯均价4.2万元/㎡,将成为板块重要的参考价。昨天,拱宸桥板块的金茂首开国樾又敲下一颗“钉子”,精装高层4.81万元/㎡,可以看作板块的重要基准价。

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钱江新城、望江新城看齐69800元/㎡,仁恒滨江园料难突破

昨天,楼市最大的猛料是延期招标出让的江河汇流区块3宗地块增加了限住宅新房价格的内容:毛坯销售均价不高于63800元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于70180元/㎡,如实施装修销售,装修价格不高于6000元/㎡

换言之,精装高层均价限在69800元/㎡,这个价格和之前的保利滨江上品、滨江金地御品一模一样。

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江河汇地块位置图

 

通过这3张预售证,钱江新城的均价有了明确定位:不多不少,6万9千8。考虑到,6月29日杭州挂牌首批限房价地块中的望江单元商住地的限价同样是这个价格,大概率的话相同,望江新城高层毛坯、精装的参考价就是63800元/㎡和69800元/㎡

这里可以做2个大胆预判:一,今年下半年开盘的仁恒滨江园,均价看齐69800元/㎡,至于想要的7.5万元/㎡,恐怕成镜花水月了

二,今年4月16日出让的望江地块创下了楼面价的实际新高,若22%的自持面积归零计算,地块实际楼面价超过5.8万元/㎡。但是在板块均价“固化”的情况下,这个项目估计难突破69800元/㎡,批复均价多半和楼面价不到3万的御品一样。

不合理吗?要看到两块地背后是同一家房企:滨江集团。失之东隅,收之桑榆。好事不能都让一家给占了。

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滨江区鸟瞰图

 

据好房研究院的数据,上半年杭州主城区新房成交均价为36258元/㎡,同比涨幅7%;

萧山区成交均价29351元/㎡,同比涨9.6%;余杭区成交均价24396元/㎡,同比涨幅高达16.3%。

在稳房价的大背景下,一线城市、省会城市的同比涨幅控制在5%,杭州上半年的涨幅就“吃掉”了全年配额

压力之下,6月中下旬杭州推迟了4万+的网签,像古翠隐秀、首开杭州金茂府等高价盘的加推都推迟了,时代滨江悦、国樾甚至上河宸章的首开也延至了7月。不过,“4万+”网签到了7月就恢复了。

02

最新板块均价图,从1.9万到6.98万的谱系

就好像《武林外传》里的那句:“嘿,兄弟!我们好久不见你在哪里?”随着望江新城、滨江西兴、拱宸桥一颗颗“钉子”的钉入,该来的都来了,一幅板块均价图徐徐绘就。

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制图:陈明泉

 

钱江新城6.98万,钱江世纪城4.75万,滨江西兴毛坯4.2万,拱宸桥4.81万,这几个板块,均价图系清晰,板块内的几个纯新盘相互对标。譬如:西兴板块3盘晓风印月、中海云宸、时代滨江悦,毛坯、精装参考价就是4.2万元/㎡和4.7万元/㎡。奥体板块,保利澄品和信达中心.杭州壹号院精装高层在4.8万上下,细究起来,2盘分属不同小板块,前者是奥体萧山板块,后者是奥体滨江板块,均价上有细微差别有情理之中。

拱宸桥的杭州大家和金茂首开国樾,精装高层是4.81万元/㎡。城东新城目前在售的世茂钱塘天誉、东城金茂府均价在4.65万元/㎡上下;艮北和祥符板块再下一个台阶,招商越秀公园1872、中城汇均为4.05万元/㎡。

未来科技城1.0板块,谱系宽度大一些:既有华夏四季的2.65万元/㎡,也有未来悦MAX的3.1万元/㎡;2.0板块的国开东方凤凰台、中锐星未来、绿都鉴未来也有2.83万到2.29万元/㎡的梯度落差。

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融信杭州世纪效果图

 

萧山市北板块以市心路和建设一路路口为起点,房价向东递减:西边的杭州世纪、锦宸价位在3.8万元/㎡,东边的锦粼府高层仅2.8万元/㎡,最大差价超过1万元。6月29日杭州挂牌首批限房价地块中的市北单元宅地限价是3.4万元/㎡,精装标准3500元/㎡,3.75万-3.83万元/㎡就是市北西的基准价格。

再来看刚需阵营:良渚新城和光尘樾2.6万元/㎡、颐和江南2.8万元/㎡,可资参考;蜀山桂语朝阳的2.98万元/㎡突破价让各方承受压力,续销盘湘湖悦章维持25200元/㎡,德信市心府高层为28100元/㎡,算是小小突破。

东湖板块,山语四季、柳岸闻莺精装高层均是1.9万元/㎡,御山道一号均价稍高为1.95万元/㎡,这就是临平北的价格座标轴了。

这些“钉子”扎得如此之深,至少今年下半年不会再松动。滨江的晓风印月、钱江新城的仁恒滨江园、凤起钱潮会有些许失落,但在拉锯之间,以低于预期的价格亮相,给出良好的第一印象,为营销造了势,垫定口碑楼盘的重要基础,算是“塞翁失马,焉知非福”。

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沁园退款纯属谣传,申花均价回调不靠谱

能否突破限价,是最考验房企前期团队的,也是他们年度KPI的主要考核指标。

上半年杭州有3张明显突破的预售证——绿城建发沁园、绿城九龙仓桂语朝阳、保利澄品,后两张因为是纯新盘,还好说一些,2月20日沁园那张预售证,从49500元/㎡涨到54000元/㎡,打破“续销盘不给突破”的做法,引起了一场不大不小的风波。

沁园退款啦?纯属谣传!博弈后的板块均价图看过来

 

 

申花这边,同为精装高层,同为3万+地块,绿城沁园、古翠隐秀都拿到了5.4万元/㎡,金茂府也想通过陈情,最后三幢高层能突破一点,种种努力后,依然是熟悉的4.8万元/㎡和“续销盘不给突破”的说法。忍无可忍之下,据媒体报道,金茂向有关部门举报批复预售证的相关部门,认为遭到了极大的不公。

有一说一,金茂府最后3幢高层,即便突破到5万元/㎡,增厚的货值在5000万元左右,并不是成败关键。

相比较下,沁园第二张预售证从49500元/㎡涨到54000元/㎡,使得“续销盘不给突破”的说法有了漏洞,金茂府心有不甘也在于此。随后有传言说——申花板块的基准价要退回去,甚至退回到49500元/㎡。但据研究员了解到,至少到目前,杭州预售证批复会商小组还没有议这个话题,传言仍属捕风捉影。但在上半年涨幅巨大的背景下,申花均价回落并非没有可能

沁园退款啦?纯属谣传!博弈后的板块均价图看过来

杭州金茂府实景图

 

传言还说“沁园二期已摇号的房源,原本准备重新摇号,考虑实际情况后又不需要摇号了,但开发商必须将二期高出的价格退还给购房者。”研究员从沁园项目方面了解到,所谓退款,纯属谣传。且沁园二期的网签都已完成。沁园的一位工作人员表示:退款没有可操作性,高层退款了,后面的洋房要不要退?其他开发商要不要退?合同还要不要讲法律效力了?

在限价与突破的“暗战”中,明面成果是均价谱系逐渐完善,暗中调整却静水流深。6月,杭州新房预售证批复小组发生变化,原来参与会商的统计局(城调队)已退出,现只剩下发改委(物价)和房管局两家参会。从新机制的前2次会议来看,下半年核心就3个字:稳房价。

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